Cómo Comprar una Casa en 10 Pasos

Escrito por Elizabeth Shutty
Editado por Blanca Padilla

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Comprar una casa es algo muy importante. Es emocionante y angustioso al mismo tiempo. Normalmente compramos nuestra primera casa después de que nos hayan ascendido en el trabajo, nos hayamos casado o hayamos tenido otro hijo. El proceso puede ser largo y complicado, pero la esperanza es encontrar una casa en la que vivir durante años y años. En este artículo, vamos a reseñar los pasos para comprar una casa. Veamos con más detalle qué implica cada uno de estos pasos y qué harás a lo largo del proceso.

1. ¿Estás Preparado para Comprar una Casa?

Comprar una casa es un compromiso importante. Es cierto que hay formas de comprar una casa sin dinero, pero incluso en esos casos, necesitas tener tus finanzas en orden. Antes de empezar a mirar propiedades y comparar tipos de hipotecas, necesitarás asegurarte de que estás preparado para ser propietario. A continuación encontrarás una lista de comprobación que muestra lo que te pedirá un prestamista:

  1. Ingresos y situación laboral

    El prestamista quiere saber tu salario y la duración de tu historial laboral (mínimo 2 años) para asegurarse de que tu fuente de ingresos es estable y fiable. Necesitarás demostrar tu salario y tu historial laboral, así que ten preparada la documentación legal. Puede ser una prueba de las nóminas recibidas del mismo empleador durante al menos 2 años. Otra opción es aportar declaraciones de la renta del SAT. Si trabajas por cuenta propia o estás jubilado, debes ponerte en contacto directamente con el prestamista para preguntar qué documentación necesita.

  2. Relación deuda-ingresos

    Es importante que sepas qué es un crédito hipotecario antes de solicitarlo. Al solicitar una crédito hipoteca, el banco reseña primero tus obligaciones de deuda pendientes actuales. Esto incluye préstamos para coches, tarjetas de crédito, préstamos personales, etc. La suma de los pagos de tus deudas cada mes debe ser manejable en comparación con tu sueldo mensual. Si no es así, el prestamista no te aprobará que asumas más deuda (hipoteca).

Para ver tus niveles de deuda comparados con tus ingresos como lo hará un banco, divide tu deuda mensual por tus ingresos brutos mensuales. Por ejemplo, si tus deudas mensuales (pagos de tarjetas de crédito, pagos de préstamos, etc.) ascienden a un total de $2,000 al mes y tus ingresos brutos mensuales son de $6,000, el banco dirá que el 33% de tu sueldo ya se está destinando a la deuda ($2,000/$6,000). Si un prestamista dice que los pagos de tus deudas deben ser inferiores al 20% de tus ingresos, entonces no te aprobará la hipoteca.

  1. Enganche

    La mayoría de los propietarios necesitan tener dinero en efectivo para el pago inicial, que es el primer (y mayor) pago que haces de tu préstamo en el momento del cierre. La cantidad de dinero que necesitarás para el pago inicial depende de cuánto dinero pidas prestado.

  2. Comisiones

    También necesitarás dinero en efectivo para pagar las numerosas tasas y comisiones asociadas a la obtención de una hipoteca y a la compra de una vivienda. Tendrás gastos de abogados, comisiones bancarias, tasas de solicitud y mucho más. La cantidad exacta que necesitas tener ahorrada para estos gastos también depende de tu ubicación y del coste de la vivienda.

  3. Score crediticia

    Tu score crediticia desempeña un papel importante en los préstamos y tipos de interés a los que puedes optar. Tu score crediticia da a los prestamistas una idea de tu historial de pago puntual de tus deudas, por lo que es una cifra importante para ellos. Antes de comprar una casa, reseña tu historial crediticio y conoce tu score crediticia. Cuanto más alta sea tu puntuación crediticia, más bajo será el tipo de interés que te cobrarán. Tu score crediticia se basa en la siguiente información:

    • Tu historial de pagos
    • La cantidad de dinero que debes
    • La duración de tu historial crediticio
    • Los tipos de crédito que has utilizado

    En última instancia, el momento adecuado para comprar una vivienda depende de tu situación particular. Es importante que reseñes cuidadosamente tu situación financiera y hables con el mayor número posible de prestamistas para estar preparado para lo que te exigirán y saber si estás preparado para comprar una casa.

2. ¿Cuánto Puedes Gastar Cada Mes?

Una vez que decidas que estás preparado económicamente para comprar una casa, es hora de establecer un presupuesto para el pago mensual de la hipoteca. Observa tus deudas e ingresos mensuales actuales y considera cuánto dinero puedes permitirte gastar cada mes en una hipoteca. La propiedad de una vivienda conlleva más gastos que el alquiler, así que no olvides incluir en tus previsiones los impuestos, el seguro y las cuotas de mantenimiento. Los gastos adicionales son lo que algunos propietarios olvidan tener en cuenta al decidir si rentar o comprar una casa.

3. ¿Qué Tipo de Hipoteca?

Antes de solicitar una hipoteca, necesitarás decidir cuál es el mejor tipo de préstamo para ti y para cuál cumplirás los requisitos. A continuación se indican las hipotecas más comunes disponibles en México:

  • Crédito Hipotecario Bancario

    La mayoría de los bancos ofrecen créditos hipotecarios a tipo de interés fijo a sus clientes. Esto significa que el tipo no aumenta con el tiempo y que puedes pagar una cantidad fija de dinero hasta que liquides tu crédito hipotecario. Cuando solicites un crédito hipotecario, prepárate para pagar entre el 25% y el 45% del valor de la vivienda como pago inicial. Los requisitos para la concesión de un crédito varían en función de la entidad financiera, pero los más habituales son:

    • Un empleo estable durante al menos un año
    • Un mínimo de 500 puntos en tu score crediticia
    • El importe del crédito concedido a cada persona se determina en función de su capacidad de pago y nivel de riesgo (cuanto menor sea el nivel de riesgo, mayor será el importe del crédito)
    • Los plazos para pagar la hipoteca son de entre 5 y 30 años
  • Crédito Hipotecario SOFOM

    Las siglas SOFOM corresponden a Sociedad Financiera de Objeto Múltiple, que es una sociedad hipotecaria. Para que el financiamiento sea válido, la SOFOM debe tener registro vigente ante la CONDUSEF y estar sujeta a la supervisión de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores. Un crédito hipotecario SOFOM cubrirá el 95% del valor de la vivienda que deseas adquirir y las mensualidades incluirán el seguro. Dicho esto, los créditos hipotecarios SOFOM son muy caros. Su Costo Anual Total (CAT) es mayor que el de los créditos hipotecarios otorgados por los bancos. Por último, algunas SOFOMES pueden ser candidatas a formar un cofinanciamiento con el INFONAVIT, lo que te ayuda a obtener un monto mayor para comprar tu casa o departamento.

  • Crédito Hipotecario INFONAVIT

    Lo otorga el Instituto del Fondo Nacional de Vivienda para los Trabajadores a todas las personas que trabajan en organizaciones privadas, de manera independiente o a domicilio, y a los trabajadores de instituciones públicas registrados ante el IMSS. El monto máximo que otorga este crédito es de $2,595,491.81 por persona.
    El plazo máximo para pagar un crédito INFONAVIT es de 30 años. Para obtener tu crédito de vivienda con el INFONAVIT, es necesario que te precalifiques en la página oficial del INFONAVIT. Ahí conocerás cuántos puntos tienes, el monto de ahorro en tu Subcuenta de Vivienda y si caes en la categoría para iniciar el trámite. Debes tomar el curso "Saber más para decidir mejor" dentro de tu cuenta INFONAVIT para ser elegible.

  • Crédito Hipotecario FOVISSSTE

    Al igual que el crédito INFONAVIT, este crédito te permite comprar una casa nueva y es para personas que cotizan en su Fondo de Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado. Las personas pueden obtener un monto de entre $100,000 y $4,800,000 acercándote a los bancos o SOFOMES autorizadas por el FOVISSSTE para integrar tu expediente y generar tu crédito. Para ser derechohabiente, debes cumplir con los siguientes requisitos:

    • Trabajar activamente en el Estado
    • Tener 18 o más meses cotizados en la Subcuenta de Vivienda

4. Obtén la Preaprobación de un Crédito Hipotecario

Cuando estés listo para empezar a buscar casa, es el momento de conseguir la preaprobación de una hipoteca. Después de solicitarla, tu prestamista te dará una carta de preaprobación en la que se indicará la cantidad que te aprueban en función de tu crédito, tus bienes y tus ingresos. Puedes enseñar tu carta de preaprobación a tu agente inmobiliario para que te ayude a encontrar casas dentro de tu presupuesto. Para obtener la preaprobación, necesitas solicitarla a tu prestamista. El proceso de preaprobación suele implicar responder a algunas preguntas sobre tus ingresos, tus bienes y la vivienda que quieres comprar. También implicará una comprobación del crédito.

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5. Buscar un Agente Inmobiliario

En la obtención de una hipoteca y la compra de una casa intervienen varias personas. Como tu representante en la operación de compra de vivienda, tu agente inmobiliario velará por tus intereses encontrando viviendas que cumplan tus criterios. También te ayudará a hacer una oferta y negociará en tu nombre. Un agente inmobiliario (también conocido como broker) te representa y te ayuda a entender cómo comprar una casa. Tu agente te enseñará propiedades, redactará una carta de oferta por ti y te ayudará en las negociaciones. Los agentes inmobiliarios son expertos en el mercado local y también pueden aconsejarte sobre cuánto ofrecer por una propiedad. Si en algún momento tu agente te hace sentir incómodo pidiéndote dinero por adelantado, por ejemplo, consulta la lista de inmobiliarias fraudulentas para asegurarte de que no aparece su agencia.

¿Se puede comprar una casa sin agente?

Es posible comprar una casa sin agente inmobiliario. Pero no es recomendable, sobre todo para los que compran por primera vez. El proceso de compra de una casa puede ser complicado y emotivo. Tener un agente a tu lado puede ayudarte a navegar por el mercado inmobiliario, presentar una oferta legalmente sólida y evitar pagar de más por la vivienda.

6. Mira Casas en Venta

Al comprar una casa, es buena idea hacer una lista de tus principales prioridades para tener una idea clara de lo que buscas. Los tipos de inmuebles que existen son muchos, así que aquí tienes algunos factores que debes tener en cuenta al comprar una casa:

  • Precio
  • Metros cuadrados
  • Estado de la casa y posible necesidad de reparaciones
  • Acceso al transporte público
  • Número de dormitorios
  • Gardin
  • Tiendas de comestibles
  • Escuelas
  • Distancia al trabajo
  • ]Impuestos sobre la propiedad

Puede que necesites dedicar algún tiempo a buscar la casa perfecta, así que no te desanimes si la búsqueda te lleva más tiempo de lo que esperabas. Sólo tú puedes decidir qué propiedad es la adecuada para ti. Asegúrate de ver muchas casas antes de decidir por cuál vas a hacer una oferta. Cuando encuentres una propiedad que se ajuste a tus necesidades y presupuesto, es hora de hacer una oferta.

7. Haz una Oferta por una Casa

Cuando decidas hacer una oferta por una casa, debes presentar una carta de oferta por escrito. Tu carta de oferta incluirá datos sobre ti (nombre, empleo, dirección, etc.) y el precio que estás dispuesto a pagar por la vivienda. También incluirá un plazo para que el vendedor responda a tu oferta. Tu agente puede redactar la carta de oferta en tu nombre, o puedes escribirla tú mismo con su orientación sobre qué decir. Después de presentar una oferta, esto es lo que ocurre:

Acepta la ofertaSi el vendedor acepta la oferta, puedes pasar al siguiente paso.
Rechazar la ofertaSi el vendedor rechaza tu oferta, la pelota vuelve a estar en tu tejado. Puedes optar por presentar otra oferta o pasar a otra vivienda.
Darte una contraofertaEl vendedor también puede volver con su propia contraoferta. Puede cambiar el precio de compra o las condiciones de la venta. Puedes aceptar la contraoferta, rechazarla o hacer otra.

Las negociaciones pueden durar algún tiempo después de que presentes tu oferta. Deja que tu agente inmobiliario te ayude a gestionar las negociaciones y no tengas miedo de marcharte si no llegáis a un acuerdo. Una vez que el vendedor y tú hayáis acordado una oferta, es hora de prepararse para la tasación y la inspección.

8. Consigue una Inspección de la Vivienda

Es importante que un profesional inspeccione la vivienda antes de comprarla. Durante una inspección de la vivienda, un inspector la recorrerá y buscará problemas concretos. Comprobará los sistemas eléctricos, se asegurará de que el tejado es seguro, se asegurará de que los electrodomésticos funcionan y mucho más. Una vez finalizada la inspección, el inspector te dará una lista de los problemas que ha encontrado en la casa.

Si una casa tiene problemas graves, pide al vendedor que los solucione antes de comprarla. Si no llegáis a un acuerdo, puedes considerar otras opciones.

Es habitual que los compradores incluyan una contingencia de inspección de la vivienda en su oferta de compra. Esta cláusula da a los compradores la opción de retirarse de la compra sin perder la fianza si la inspección revela problemas importantes en la vivienda.

9. Consigue una Tasación de la Vivienda

La tasación de una vivienda es una reseña que da el valor actual de la propiedad que quieres comprar. Los prestamistas exigen tasaciones porque no pueden prestar más dinero del que vale una vivienda. Si el valor de tasación es inferior al de tu oferta, puede que tengas que aumentar el pago inicial o renegociar la oferta. Los compradores de vivienda también deben incluir una contingencia de tasación en su oferta.

10. Compra tu Nueva Casa

Ha llegado el momento de reunirte con los abogados, firmar el contrato y comprar oficialmente la casa. En esta reunión, asegúrate de llevar tu DNI, una copia del contrato de préstamo, el contrato y un justificante de fondos para los gastos de la transacción. Es entonces cuando pagas el anticipo y los gastos de cierre. También firmarás el pagaré hipotecario, que establece que te comprometes a devolver el préstamo. Por último, firmarás la hipoteca o escritura de fideicomiso para garantizar el pagaré hipotecario.

Una vez finalizado el cierre, serás oficialmente propietario de una vivienda.

Elizabeth Shutty nació en Estados Unidos, pero ahora vive en Ciudad de México. Lleva más de diez años trabajando en educación financiera personal.

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