Tipos de Hipoteca: Elige Cómo Comprar tu Casa

Escrito por Roraima Alvarez
Editado por Elizabeth Shutty

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Las hipotecas son una forma común de financiamiento para la compra de una casa. Sin embargo, no todas las hipotecas son iguales y es importante conocer los diferentes tipos de hipotecas disponibles para tomar una decisión informada. Si te preguntas cómo comprar una casa, el primer paso es entender los créditos hipotecarios.

Tipos Básicos de Hipoteca

Si estás pensando si rentar o comprar una casa, es importante que tengas toda la información financiera sobre la financiación de una vivienda antes de tomar una decisión. Y por supuesto estamos hablando de lo que es un crédito hipotecario. Hay varios tipos de hipotecas disponibles en el mercado, cada una con sus propias características y ventajas. En general, las hipotecas pueden clasificarse en dos categorías principales: hipoteca fija e hipoteca variable.

Una hipoteca fija es una hipoteca en la que la tasa de interés se mantiene constante durante todo el plazo del préstamo. Esto significa que el prestatario pagará la misma cantidad de intereses cada mes, lo que hace que la hipoteca sea predecible y fácil de presupuestar. Por otro lado, una hipoteca ajustable tiene una tasa de interés que puede cambiar con el tiempo. La tasa de interés inicial suele ser más baja que la de una hipoteca fija, pero puede aumentar significativamente en el futuro.

Hipoteca Fija

La hipoteca fija es una opción popular para aquellos que desean estabilidad en sus pagos mensuales. Con una hipoteca fija, la tasa de interés y el pago mensual se mantienen iguales durante todo el plazo del préstamo, lo que significa que el prestatario sabe exactamente cuánto pagará cada mes.

Una hipoteca fija es una buena opción para aquellos que planean quedarse en su casa durante un período prolongado de tiempo o que prefieren saber exactamente cuánto pagarán cada mes. Sin embargo, es importante tener en cuenta que las hipotecas fijas suelen tener tasas de interés más altas que las hipotecas variables.

Hipoteca Variable

La hipoteca variable es una opción popular para aquellos que buscan una tasa de interés más baja y están dispuestos a asumir cierto nivel de riesgo. Con una hipoteca variable, la tasa de interés puede fluctuar durante el plazo del préstamo, lo que significa que el pago mensual también puede cambiar.

Una hipoteca variable es una buena opción para aquellos que planean vender su casa en un futuro cercano o que están dispuestos a asumir cierto nivel de riesgo para obtener una tasa de interés más baja. Sin embargo, es importante tener en cuenta que los pagos mensuales pueden aumentar significativamente si las tasas de interés suben.

Hipotecas de Tasa de Interés Especial

Las hipotecas de tasa de interés especial son una opción para aquellos que buscan una tasa de interés más baja en los primeros años de su hipoteca. Existen dos tipos principales de hipotecas de tasa de interés especial: hipoteca de interés solo y hipoteca de tasa fija inicial.

Hipoteca de Interés Solo

Una hipoteca de interés solo es una hipoteca donde el prestatario solo paga los intereses durante un período específico, generalmente de cinco a diez años. Durante este tiempo, el principal no se reduce y el prestatario no está pagando nada hacia la propiedad. Después del período de interés solo, el prestatario comenzará a pagar el principal y los intereses, lo que aumentará el pago mensual.

Esta opción puede ser beneficiosa para aquellos que esperan un aumento en sus ingresos en el futuro o para aquellos que necesitan un pago mensual más bajo en los primeros años de su hipoteca. Sin embargo, es importante tener en cuenta que, al no pagar nada hacia el principal durante el período de interés solo, el prestatario no está construyendo capital en su propiedad.

Hipoteca de Tasa Fija Inicial

Una hipoteca de tasa fija inicial es una hipoteca donde el prestatario paga una tasa de interés fija durante un período específico, generalmente de dos a diez años. Después del período de tasa fija inicial, la tasa de interés se ajusta a la tasa de interés actual del mercado, lo que puede aumentar o disminuir el pago mensual.

Esta opción puede ser beneficiosa para aquellos que buscan una tasa de interés más baja en los primeros años de su hipoteca, pero también quieren construir capital en su propiedad. Sin embargo, es importante tener en cuenta que si la tasa de interés aumenta después del período de tasa fija inicial, el pago mensual también aumentará. Si tu banco te ofrece una hipoteca en UDIs, asegúrate de elegir pesos en su lugar. Los UDIs tenían sentido hace muchos años, pero no hoy. Lee más sobre qué son los UDIs. 

Hipotecas Gubernamentales

Las hipotecas gubernamentales son hipotecas financiadas por organismos gubernamentales, o al menos con apoyo del gobierno. A menudo, este tipo de hipotecas son cómo comprar una casa sin dinero, ya que suelen ser generosas. Los programas están diseñados para ayudar a los compradores de vivienda a obtener una financiación asequible y accesible.

  • Crédito Hipotecario SOFOM

    Las siglas SOFOM corresponden a Sociedad Financiera de Objeto Múltiple, que es una sociedad hipotecaria. Para que el financiamiento sea válido, la SOFOM debe tener registro vigente ante la CONDUSEF y estar sujeta a la supervisión de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores. Un crédito hipotecario SOFOM cubrirá el 95% del valor de la vivienda que deseas adquirir y las mensualidades incluirán el seguro. Dicho esto, los créditos hipotecarios SOFOM son muy caros. Su Costo Anual Total (CAT) es mayor que el de los créditos hipotecarios otorgados por los bancos. Por último, algunas SOFOMES pueden ser candidatas a formar un cofinanciamiento con el INFONAVIT, lo que te ayuda a obtener un monto mayor para comprar tu casa o departamento.

  • Crédito Hipotecario INFONAVIT

    Lo otorga el Instituto del Fondo Nacional de Vivienda para los Trabajadores a todas las personas que trabajan en organizaciones privadas, de manera independiente o a domicilio, y a los trabajadores de instituciones públicas registrados ante el IMSS. El monto máximo que otorga este crédito es de $2,595,491.81 por persona.
    El plazo máximo para pagar un crédito INFONAVIT es de 30 años. Para obtener tu crédito de vivienda con el INFONAVIT, es necesario que te precalifiques en la página oficial del INFONAVIT. Ahí conocerás cuántos puntos tienes, el monto de ahorro en tu Subcuenta de Vivienda y si caes en la categoría para iniciar el trámite. Debes tomar el curso "Saber más para decidir mejor" dentro de tu cuenta INFONAVIT para ser elegible.

  • Crédito Hipotecario FOVISSSTE

    Al igual que el crédito INFONAVIT, este crédito te permite comprar una casa nueva y es para personas que cotizan en su Fondo de Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado. Las personas pueden obtener un monto de entre $100,000 y $4,800,000 acercándote a los bancos o SOFOMES autorizadas por el FOVISSSTE para integrar tu expediente y generar tu crédito. Para ser derechohabiente, debes cumplir con los siguientes requisitos:

Hipotecas para Situaciones Específicas

Existen diferentes tipos de hipotecas que se adaptan a las necesidades de cada persona. En este apartado se presentarán dos tipos de hipotecas que pueden ser útiles en situaciones específicas.

  1. Hipoteca de Inversión

    La hipoteca de inversión es una opción para aquellas personas que buscan invertir en una propiedad con la intención de alquilarla. Esta hipoteca tiene una tasa de interés más alta que la hipoteca tradicional, pero permite obtener una rentabilidad a largo plazo.

    Es importante tener en cuenta que la hipoteca de inversión requiere un pago inicial mayor que la hipoteca tradicional y que el proceso de aprobación puede ser más riguroso. Sin embargo, si se tiene una buena estrategia de inversión y se cuenta con un buen inquilino, esta hipoteca puede ser una buena opción.

  2. Hipoteca de Balón

    La hipoteca de balón es una opción para aquellas personas que tienen la capacidad de hacer un pago inicial grande y desean pagar su hipoteca en un plazo más corto. Esta hipoteca tiene una tasa de interés más baja que la hipoteca tradicional y permite ahorrar en intereses a largo plazo.

    Es importante tener en cuenta que la hipoteca de balón requiere un pago inicial mayor que la hipoteca tradicional y que el pago mensual puede ser más alto. Sin embargo, si se tiene la capacidad financiera para hacer un pago inicial grande y se desea pagar la hipoteca en un plazo más corto, esta hipoteca puede ser una buena opción.

En resumen, la hipoteca de inversión y la hipoteca de balón son dos opciones que pueden ser útiles en situaciones específicas. Es importante evaluar cuidadosamente las opciones y tomar en cuenta las necesidades y capacidad financiera de cada persona antes de tomar una decisión.

Consideraciones Adicionales

Debes considerar algunos aspectos adicionales antes de decidir qué tipo de hipoteca es mejor para ti:

Aspectos esencialesDescripción
AmortizaciónProceso de pago de la hipoteca en cuotas regulares durante un tiempo establecido. La duración de la amortización influye en los intereses totales: plazos cortos reducen los intereses, pero aumentan las cuotas mensuales
Refinanciación Sustitución de una hipoteca existente por una nueva, generalmente con mejores condiciones, como una tasa de interés más baja. Aunque puede ahorrar a largo plazo, implica costos como cargos por cierre y otros gastos
Penalizaciones por Pago AnticipadoAlgunas hipotecas aplican multas si se liquida antes del vencimiento. Revisar detalladamente los términos es clave para entender si existen y cuánto podrían ser estas penalizaciones

Roraima Alvarez nació y creció en Venezuela. Aunque quería ser enfermera, la crisis financiera de su país le abrió los ojos sobre la importancia de las finanzas personales. Actualmente vive en Buenos Aires y enseña a sus compatriotas latinoamericanos el confuso mundo de las finanzas.

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