PM2: Crowdfunding, Lo Bueno, Lo Malo ¿Es estafa?

Escrito por Roraima Alvarez
Editado por Elizabeth Shutty

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Con el paso del tiempo, los desarrolladores inmobiliarios están viendo cada vez más viable el inicio de sus proyectos a través del crowdfunding inmobiliario. Esta tendencia se ha popularizado tanto para personas que desean invertir como para quienes buscan algún tipo de financiamiento.

En México, existen varias plataformas dedicadas exclusivamente al fondeo colectivo, se llama crowdfunding. Una de ellas es PM2. En esta reseña, explicaremos los aspectos más relevantes de su funcionamiento, sus comisiones y recopilaremos opiniones reales de usuarios. Te invitamos a quedarte hasta el final para determinar si este método de inversión podría ser adecuado para ti.

Nuestra Rating
Pros Cons
Puedes invertir desde 100 pesos MXN No está regulada por CNBV y Condusef
No cobra casi comisiones a inversionistas Falta de transparencia e información dentro de la web
Puedes tener un portafolio de inversión automático Usuarios se quejan de bajos rendimientos
Pros
  • Puedes invertir desde 100 pesos MXN
  • No cobra casi comisiones a inversionistas
  • Puedes tener un portafolio de inversión automático
Cons
  • No está regulada por CNBV y Condusef
  • Falta de transparencia e información dentro de la web
  • Usuarios se quejan de bajos rendimientos

¿Qué es Pm2?

La plataforma Metro Cuadrado (PM2) es una startup mexicana de crowdfunding inmobiliario fundada por Santiago de la Rosa en 2018. Esta plataforma revoluciona la inversión al permitir la adquisición de propiedades por metro cuadrado, convirtiéndolas en acciones, con el objetivo de democratizar las oportunidades de inversión.

En su búsqueda por democratizar las inversiones, Oscar Duarte, director general de PM2, ha subrayado la importancia del nearshoring. La reubicación estratégica de empresas ha impulsado el sector inmobiliario, y PM2 está aprovechando este auge de manera proactiva.

País de origen México
Año de fundación 2018
Número de empleados 11-50
Número de usuarios o clientes registrados Más de 3,900
Total de propiedades o proyectos fondeados Más de 50
Contacto Teléfono: 4426103627 Dirección: Casa Hidalgo Blvd. Hidalgo 76 Col. Centenario C.P. 83260 Hermosillo, Sonora. Correo: [email protected]

Esta plataforma ofrece la oportunidad a invertir en bienes raíces con inversiones desde 100 pesos MXN, mientras facilita los medios para que los desarrolladores lleven a cabo dichos proyectos. Sin embargo, es importante destacar que, aunque PM2 está en ascenso, aún no es muy conocida. Por lo tanto, no hemos encontrado otras noticias relevantes que destacan su presencia en el sector inmobiliario de México. Continuemos descubriendo más sobre PM2.

¿Cómo Funciona Pm2?

PM2 funciona bajo la modalidad de invertir en propiedades por metro cuadrado. Básicamente, al registrarse, los inversores pueden explorar los proyectos disponibles, optar por invertir en la totalidad de la propiedad o en fracciones de metros cuadrados, y seguir el avance de sus inversiones las 24 horas del día.

pm2 como funciona

Una vez finalizada la obra, la propiedad se vende y los inversores reciben su inversión inicial junto con los rendimientos generados. En este caso, la plataforma hace un análisis de las propiedades para elegir los proyectos más rentables y seguros para los inversionistas.

Asimismo, esta plataforma atrae a inversores procedentes de grandes empresas además de invitar a sus usuarios a convertirse en promotores de crowdfunding. Con base en esto podemos decir que existe cierta contradicción en su enfoque. Esto se debe a que a pesar de que PM2 promueve inversiones con montos bajos, su enfoque real parece dirigirse hacia personas con mayor experiencia y capital.

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Regulación

Actualmente, PM2 se encuentra en proceso de regulación ante la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV). En una entrevista, el CMO de la empresa señaló que su funcionamiento se ajusta a la normativa de la Ley Fintech y a los lineamientos de la CNBV para operar.

cnbv

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Rendimientos

Según la plataforma, aseguran rendimientos del 12 al 22%. Además, en una sección de su página web, puedes simular tu inversión con ganancias aproximadas proyectadas hasta por 30 años. Sin embargo, en el mundo de las inversiones, todo se basa en estimaciones y PM2 no puede garantizar rendimientos.

Aunque puedas simular un plan de inversión en su tablero, es crucial considerar los riesgos asociados con la propiedad. ¿Qué sucede si al finalizar el proyecto se vende por un monto menor al esperado? ¿Y qué hay de los impuestos o comisiones? Todos estos factores pueden reducir significativamente los rendimientos proyectados.

Además, notamos que PM2 utiliza frecuentemente la frase “retírate millonario” en su página web y redes sociales, lo cual puede resultar engañoso. En realidad, no existe una inversión que asegure una jubilación millonaria. Las personas menos experimentadas podrían arriesgar grandes sumas de dinero pensando que obtendrán ganancias considerables, cuando la realidad es incierta.

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Formas de Invertir

Como explicamos anteriormente, la modalidad de inversión en PM2 es la venta por metro cuadrado, lo que permite a los inversionistas adquirir uno o más metros cuadrados para obtener retornos de inversión proporcionales. Sin embargo, los métodos disponibles en la plataforma para invertir son:

  1. Por metro cuadrado en preventa

    Esta modalidad implica la inversión en propiedades en construcción; es decir, en etapa de preventa. En este proceso, se realiza la división de los metros cuadrados disponibles y las personas invierten para financiar el proyecto. Una vez que la propiedad está lista y se vende, la plusvalía generada durante los años de construcción se reparte entre los inversionistas.

    De acuerdo con los proyectos publicados en la web, a mediados de noviembre de 2023, encontramos únicamente disponibles dos proyectos inmobiliarios por fondear. En cuanto a las obras culminadas hallamos más de 45 obras. La cantidad de metros cuadrados rara vez supera los 90 m², principalmente porque la mayoría de los proyectos son residenciales de pequeña escala.

  2. Planes de inversión

    Además del método de invertir en uno de los proyectos disponibles en PM2 por separado, la plataforma ofrece la opción de crear planes de inversión personalizados. En esta sección de la página, los usuarios pueden diseñar su propio plan de inversiones, permitiendo una inversión automática en diferentes proyectos para diversificar sus inversiones.

    Esta estrategia busca incentivar a los usuarios a realizar inversiones más seguras y variadas. Asimismo, según la plataforma, estos planes de inversión están diseñados para invertir durante un periodo de tiempo determinado, generalmente con plazos largos, con el objetivo de beneficiarse del interés compuesto.

Mínimo de inversión100 pesos MXN
Tiempo de recuperación de la inversión6-12 meses (dependiendo de la finalización del proyecto)
Frecuencia de retiro de gananciasCada vez que finalice un proyecto
Métodos de pago para la inversiónCLABE interbancaria asignada a tu cuenta
¿Hay posibilidad de invertir en más de un proyecto a la vez?

Riesgos

Toda inversión conlleva riesgos, y las plataformas de crowdfunding en México como PM2 no son la excepción. De hecho, la empresa cuenta con una sección en su página web dedicada a explicar estos riesgos. Algunos de los más relevantes son:

  • Liquidez Limitada

    Los fondos invertidos pueden quedar inmovilizados sin disponibilidad inmediata, dependiendo de las condiciones de venta. Esta restricción puede impactar la disponibilidad de los recursos cuando el inversor lo requiera, afectando su capacidad para retirar o movilizar su inversión.

  • Riesgo de Pérdida Total

    Existe la posibilidad de perder toda la inversión si el solicitante no cumple con sus obligaciones de pago o si los fondos no pueden recuperarse. Esta situación podría resultar en una pérdida completa de los recursos invertidos a través de PM2, dejando al inversor sin retorno alguno.

  • Inversiones en Proyectos Iniciales

    Invertir en proyectos en fase inicial implica riesgos financieros significativos. No hay garantía de generación de dividendos o beneficios. Además, la ausencia de historial operativo probado aumenta el riesgo de pérdida, ya que estos proyectos podrían no tener antecedentes de éxito comprobados.

  • Información Limitada

    La información brindada podría resultar insuficiente para tomar decisiones de inversión fundamentadas. Esta limitación puede dificultar la evaluación precisa de riesgos y beneficios, ya que la información disponible podría ser menos detallada o completa en comparación con el mercado de valores. Esto impacta la capacidad del inversor para tomar decisiones informadas y bien fundamentadas.

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Reinversión Automática

La reinversión automática de PM2 te permite reinvertir automáticamente tu capital y ganancias en proyectos similares al original. Al activarla en tu portafolio, PM2 reinvierte automáticamente el capital y rendimientos en proyectos similares al que ha concluido con éxito, notificándote por correo electrónico cada activación o desactivación y ofreciéndote la opción de decidir antes de que un proyecto finalice.

Delegar la reinversión a PM2 de esta forma puede maximizar ganancias y sobre todo, puede aumentar el interés compuesto. Sin embargo, este método también implica riesgos financieros al ceder control sobre tu dinero para invertirlo en nuevos proyectos.

Impuestos y Comisiones

PM2 especifica que las comisiones principales se cargan a los desarrolladores de los proyectos, oscilando entre un 7% y un 12% del financiamiento total. Asimismo, la plataforma establece un rango de cobro del 5% al 10% sobre los rendimientos totales generados, aunque actualmente no están aplicando estas comisiones. Además, se aplican impuestos generales equivalentes al 0.15% del capital invertido.

DescripciónPorcentaje
Comisión a los desarrolladores del proyecto (financiamiento)7% - 12%
Comisión sobre los rendimientos totales generados5% - 10%
Impuestos generales sobre el capital invertido0.15%

Opiniones de Usuarios

Las opiniones de los usuarios son fundamentales para evaluar el desempeño de una fintech. En el caso de PM2, las reseñas en Google Maps no son favorables en su mayoría. Muchos usuarios se quejan de la lentitud en los retornos de inversión e incluso algunos van tan lejos como llamarla un fraude. Otros mencionan haberse quedado sin su dinero y, al no estar regulada, no cuentan con un organismo oficial al cual reclamar.

También caí en el fraude, no están registrados ante SIPRES de la Condusef, se quedaron con mi dinero y no puedo reclamar porque están fuera de la regulación. Ojalá hubiera visto antes los comentarios de advertencia.

De verdad no caigan en este fraude, no pagan nada tengo más de 2 años y no he recibido nada y solo te dan largas y atole con el dedo.

Más de dos años que invertí, cero retorno y todavía dicen que confíe en ellos... No caigan

Alternativas a Pm2

Afortunadamente, en México, el sistema de crowdfunding inmobiliario está en constante expansión. Si estás buscando alternativas a PM2 para invertir dinero, aquí te presentamos algunas de las más relevantes:

Una empresa regulada que permite invertir desde 1,000 pesos, enfocada en propiedades del sector turístico y de hostelería.

Otra empresa regulada que permite invertir desde mil pesos en acciones de propiedades en preventa y en el mercado secundario.

Plataforma de crowdfunding donde se invierte a través de preventa y plusvalía. Las inversiones mínimas parten desde los 10,000 pesos MXN.

M2CROWD es una de mis plataformas de inversión en crowdfunding inmobiliario favoritas. Una de las principales ventajas que tiene es que puedes invertir desde cero

Briq.mx es una plataforma de crowdfunding o fondeo colectivo que te permite invertir con montos relativamente pequeños en proyectos inmobiliarios.

Bricksave es una plataforma de crowdfunding inmobiliario diseñada a hacer que la inversión a nivel institucional en bienes raíces en todo el mundo

¿Es Confiable?

PM2 ha estado operando en México durante varios años. Aunque carece de regulación y presencia relevante en el mundo fintech, hasta el momento no hemos encontrado evidencia clara de fraude. Podemos considerarla como una empresa que intenta ajustarse al marco legal y operar de manera confiable.

Sin embargo, al revisar su sitio web, notamos que la información sobre la selección de proyectos no es muy clara ni detallada. Además, algunos eslóganes podrían resultar engañosos para aquellos que son nuevos en este tipo de inversiones.

Por otro lado, la mayoría de los proyectos que seleccionan no parecen ser de gran envergadura ni particularmente atractivos. Esto plantea dudas sobre su rentabilidad, ya que varios usuarios han invertido durante más de dos años sin obtener rendimientos.

En resumen, PM2 no es muy conocida y carece de regulación, lo que sugiere que explorar otras opciones podría ser más conveniente. Aunque no hay pruebas sólidas de que sea una empresa fraudulenta, la decisión final depende de ti.

Roraima Alvarez nació y creció en Venezuela. Aunque quería ser enfermera, la crisis financiera de su país le abrió los ojos sobre la importancia de las finanzas personales. Actualmente vive en Buenos Aires y enseña a sus compatriotas latinoamericanos el confuso mundo de las finanzas.

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