Remate Bancario: ¿Una Oportunidad o un Gran Riesgo?

Un remate bancario se produce cuando el propietario de un inmueble tiene una hipoteca y ha dejado de pagarla. Un juez (u otra entidad legal) fuerza la venta de la propiedad para que el banco pueda recuperar su dinero. En el mundo de la invertir en bienes raíces, los remates bancarios son excelentes porque el precio al que se vende una vivienda en un remate suele ser significativamente inferior al valor de mercado. El problema es que invertir en remates bancarios conlleva un riesgo significativamente mayor. Vamos a explorar el tema a fondo en este artículo.

Cómo Funcionan los Remates Bancarios

Un remate bancario es en el que participan los bancos cuando una persona adquiere un crédito para adquirir una propiedad o una vivienda y por alguna razón esa persona no puede pagar ese crédito. El banco le cobra a la persona que no paga, sin embargo, cuando no obtiene el pago, el banco acude con un juez para que el cobro sea por la vía judicial. A partir de aquí existen cuatro momentos: el juicio, la sentencia, la audiencia de remate y el remate.

1. Juicio en Proceso

   Durante esta etapa, el banco presenta las pruebas de que se le debe cierta cantidad de dinero. La persona demandada puede presentar pruebas al juez de que sí ha pagado su adeudo.

2. Sentencia

   Una vez que transcurren las etapas procesales, el juez dicta una sentencia. En el caso de que se compruebe el adeudo, el juez dicta una sentencia que condena que esa persona tiene un adeudo con el banco y además se establece a cuánto asciende dicho adeudo. Esta sentencia no se puede modificar, por lo que se dice que la sentencia está firme.

3. Audiencia de Remate

   Una vez que esa sentencia queda firme, es decir, que ya no puede ser modificada, el juez le da un término de gracia al deudor para que realice el pago de forma voluntaria. Si la persona no paga dentro de ese término de gracia, se ordena el remate de su propiedad. Es importante aclarar que, aunque el dueño no quiera vender su propiedad, la autoridad ordena su venta forzosa para que con lo que se obtenga de esa venta, se le pague al acreedor, es decir, al banco.

   Entonces, una vez que el deudor no paga en el término de gracia, se procede a hacer avalúos para saber cuál es el precio de la propiedad y se convoca a los postores. Esto significa que se hace la publicidad de que esa orden de venta forzosa se publique en sitios públicos donde se le dice a la ciudadanía que en cierta fecha saldrá una propiedad a remate con las características del bien y su precio de venta.

4. Almoneda

   Sinónimo de subasta y remate. Esta palabra se utiliza para señalar las veces que la propiedad ha salido en venta al público. Esta última puede ser llevada a cabo cuantas veces sea necesario hasta que se logra la venta del inmueble. De tal suerte, las ventas suelen regirse de la siguiente manera:

   • Primera Almoneda

     A la primera vez que se saca a remate una propiedad, o a la primera convocatoria, se le llama Primera Almoneda. Para participar en una audiencia de remate es necesario que deposites el 10% del valor del inmueble para poder tener la calidad de postor y hacer las ofertas o pujas necesarias para que se adjudique la compra del bien del remate. Si no ganas la subasta, tu dinero se te regresará de manera íntegra.

     Una vez que depositaste y tienes la calidad de postor, en la audiencia de remate, puedes ofrecer la cantidad equivalente a las dos terceras partes del valor del inmueble. Al final del remate, el juez adjudica el inmueble al postor que ofrezca más.

     En esta etapa hay un detalle muy importante que debes conocer: es necesario que al acreedor, es decir, al banco, no se le adeuden más de las dos terceras partes para que te puedas adjudicar esa propiedad, porque de ser así, tu oferta no alcanzaría para pagar la deuda. Si este fuera el caso, se subirá el precio de adquisición en la subasta hasta la cantidad en la que se pueda liquidar el adeudo al banco. Entonces, para que compres barato, es necesario que al banco se le deba menos de la cantidad en la que decidas comprar.

   • Segunda Almoneda

     Si en la Primera Almoneda no participa ningún postor y al banco no se le adjudica porque a él se le sigue debiendo, entonces el juez solicita que se mande una Segunda Almoneda o segunda convocatoria. En la Segunda Almoneda se hace un descuento sobre el valor de la propiedad, por lo general este descuento es del 20%. Como en el primer caso, el juez fija la adquisición al postor que haga la mejor oferta.

   • Tercera Almoneda

     El juez ordena una Tercera Almoneda cuando no comparece nadie ni en el Primera ni en la Segunda Almoneda. En este caso, el postor puede ofrecer cualquier cantidad, siempre y cuando esté por encima de lo que se le debe al banco.

     En la Tercera Almoneda, a diferencia de las dos previas, el juez ordena que se notifique al dueño de la propiedad para que sepa que tiene 20 días para mejorar esa postura, es decir, aumentar la cantidad del postor. Por lo tanto, si el propietario realiza el pago, se libera de la venta forzosa y conserva aún su propiedad. Si no lo hace durante esos 20 días, el postor se adjudica la propiedad.

Las Fases Jurídicas de un Remate Bancario

Invertir en Remates Bancarios

A menudo hablamos en este sitio web de las formas en que una persona puede invertir en el sector inmobiliario. Por ejemplo, las Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (fibras) son una forma de invertir pasivamente en bienes inmuebles. El crowdfunding inmobiliario es otra estrategia pasiva. Pero nada es comparable a los remates bancarios. Comprar remates bancarios a un banco (por muy poco dinero) y revenderlos a precio completo es uno de los mejores negocios bienes raíces.

• Cuando pasan las etapas de remate y el juez adjudicó a alguien la propiedad, ya sea al banco o algún postor que adquiera el inmueble, se puede vender lo que se conoce como casa adjudicada, es decir, una propiedad que se le adjudicó a alguien en el remate.
• Si la propiedad no se ha escriturado se vende como casa adjudicada. Sin embargo si se escritura esa adjudicación lo que te venden es el derecho de propiedad.
• Cuando compras casas adjudicadas es conveniente que sepas en cuánto se adquirió la propiedad en el remate y cuánto es el valor del avalúo. Esta información es importante porque tú vas a pagar un impuesto de adjudicación del 20%, el cual se calcula sobre el dinero que ahorraste. Por ejemplo, si el valor del avalúo es de 2 millones de pesos y la propiedad se adquirió en 1 millón de pesos, entonces ahorraste 1 millón de pesos, por lo que pagarías 200 mil pesos de impuesto de adjudicación.

Es importante que conozcas esta información para que puedas hacer el cálculo ya que no todas las propiedades adjudicadas son oportunidades. Además de los impuestos, tienes que considerar gastos de escrituración, sin contar los gastos de remodelación si así fuera tu decisión.

Comprar un Remate Bancario Significa Comprar un Juicio

Cuando compras un remate bancario, estás comprando los derechos a demandar al propietario original de la casa y de la hipoteca. Si compras una cesión de derechos litigiosos no sabes qué puede pasar antes de la sentencia y podría pasar que el dueño de la propiedad pague la deuda. Además, aunque la sentencia saliera a tu favor, eso no significa que ya serás el dueño de la propiedad, significa que te pagarán una deuda. Ten en cuenta que sólo podrás tener certeza del monto de la deuda, hasta que el juez dicte la sentencia, por lo que esta compra conlleva un riesgo financiero considerable.

Después de la etapa del juicio, vienen las etapas de audiencia de remate y el proceso de remate que ya describimos arriba. El remate finaliza cuando la propiedad es adjudicada al mejor postor. La propiedad, sin embargo, aún no se encuentra escriturada a nombre de quien ganó la subasta. Es por ello que puede realizarse una cesión de derechos adjudicatarios, es decir, el proceso mediante el cual una persona o entidad transfiere sus derechos de propiedad sobre un bien a otra persona o entidad.

Para saber si te conviene o no comprar una cesión de derechos adjudicatarios, tienes que conocer cuál es el valor del avalúo y en cuánto se adquirió la propiedad en el remate. Esta información es importante porque de esto dependerá cuánto pagarás por el impuesto de adjudicación y por el costo de la escrituración del inmueble.

Además, es necesario que conozcas si se tiene la posesión física del inmueble, en caso de que no sea así, no podrás tener acceso a su interior. En ese caso, podrías adquirir un inmueble con problemas estructurales sin saberlo. Otra cuestión que debes saber es que al comprar la cesión de derechos adjudicatarios, también estarás adquiriendo los adeudos que tenga la propiedad, por lo que en caso de que los tuviera tendrías que contar con los recursos suficientes.

En Resumen

Los remates bancarios pueden ser una opción atractiva para los inversionistas y compradores de viviendas que buscan adquirir propiedades a precios más bajos. Sin embargo, como en cualquier inversión, existen ciertos riesgos y beneficios que debes de considerar antes de tomar una decisión.

Aunque puedas ahorrarte más del 50% al adquirir así una vivienda, tienes que considerar que por cada peso que ahorres, el gobierno te cobrará el 20% por impuesto sobre la renta por tratarse de una venta forzosa que está ejecutando una autoridad por motivo de un juicio

Recuerda que el objeto del remate es pagar al banco la cantidad que se le adeuda, por lo que tienes que conocer cuánto se le debe al banco para que puedas tomar una decisión, de otra manera no sabes si dispones o no del capital suficiente. Además, es necesario que cuentes desde el principio con el dinero porque no puedes comprar por medio de un crédito hipotecario.

Una de las principales preocupaciones es la falta de información detallada sobre las propiedades en remate. Las propiedades subastadas pueden tener problemas ocultos que no se revelan en la descripción de la subasta, lo que significa que el comprador corre el riesgo de adquirir una propiedad con problemas graves. Además, es importante tener en cuenta que los remates bancarios pueden ser altamente competitivos, lo que puede elevar el precio de la propiedad más allá de lo que originalmente se esperaba.

En conclusión, los remates bancarios pueden ser una opción viable para las personas que quieran invertir y comprar viviendas a precios más bajos. Sin embargo, es recomendable realizar una investigación exhaustiva de la propiedad en cuestión y estar preparado para competir en una subasta altamente competitiva.